Bewertung durch Spezialisten
Wir bewerten Gesundheitsimmobilien für Investoren, Kreditinstitute und Betreiber. Wir ermitteln die nachhaltig am Markt erzielbare faire Pachthöhe für Pflegeheime, betreute Wohnanlagen, Tagespflegen etc. Hierbei ergeben sich schon im Ansatz besondere Herausforderungen: Die Bewertung von beispielsweise Pflegeheimen ist recht losgelöst vom ortsüblichen Mietspiegel. Viel mehr wird das Angebot und die Nachfrage in den Pflegesätzen und der Vergleich mit dem Wettbewerb abgebildet. Besondere Fragestellungen hierbei:
Diese und viele andere Faktoren fließen ein in unsere Marktwertgutachten bzw. Pachtanalysen. Als Chartered Surveyors haben wir bei NAI apollo außerdem eine besondere Kompetenz bei der Erstellung von technischen Gebäudegutachten, siehe auch apollo valuation & research GmbH.
Wir bewerten Gesundheitsimmobilien für Investoren, Kreditinstitute und Betreiber. Wir ermitteln die nachhaltig am Markt erzielbare faire Pachthöhe für Pflegeheime, betreute Wohnanlagen, Tagespflegen etc. Hierbei ergeben sich schon im Ansatz besondere Herausforderungen: Die Bewertung von beispielsweise Pflegeheimen ist recht losgelöst vom ortsüblichen Mietspiegel. Viel mehr wird das Angebot und die Nachfrage in den Pflegesätzen und der Vergleich mit dem Wettbewerb abgebildet. Besondere Fragestellungen hierbei:
- Gibt es einen "Overrent" oder "Underrent"? Reichen die erlösten Investitionskosten aus, um die Miete und die nachhaltig anfallenden Aufwendungen für Ausstattung und Instandhaltung zu bedienen? Wir rechnen für diese Kosten je nach Ausgangssituation zwischen 1,30 und 2,20 Euro pro Tag und Bewohner.
- Welche Position nimmt die Einrichtung im Wettbewerb ein, innerhalb eines Umkreises von 15 Minuten Fahrzeit für die Angehörigen? Wie vergleichen sich die Pflegesätze mit der Ausstattungsniveau? Gibt es Nachholbedarf bei den Pflegesätzen - dann muss das auch in der Bewertung Ihres Betriebs oder Ihrer Immobilie berücksichtigt werden!
- Gibt es Besonderheiten wie die Qualität des Managements vor Ort oder den lokalen Arbeitsmarkt (Fachkraftmangel)?
Diese und viele andere Faktoren fließen ein in unsere Marktwertgutachten bzw. Pachtanalysen. Als Chartered Surveyors haben wir bei NAI apollo außerdem eine besondere Kompetenz bei der Erstellung von technischen Gebäudegutachten, siehe auch apollo valuation & research GmbH.
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Case Study / Beispiel:
Im vorliegenden Fall (links) ist bei einem Pflegeheim die relative Position des Eigenanteils für private Selbstzahler Jahr für Jahr abgerutscht. Der Grund dafür war, dass die Einrichtung bei Pflegesatzverhandlungen nur unterdurchschnittlich gut verhandelt hat. Zudem wurden die Investitionskosten jahrelang nicht angepasst und somit nicht einmal die Wertsicherungsklausel des Mietvertrages refinanziert. In der Folge wurde die Einrichtung vom neunt-teursten Pfleegeheim zum fünft günstigsten Pflegeheim. Darauf hin gab es nicht genügend Mittel, um die Ausstattung regelmäßig zu erneuern. Das Erscheinungsbild und die Attraktivität verschlechterte sich zunehmend. Der Betreiber bat beim Verpächter um eine deutliche Mietkürzung. NAI apollo wurde gebeten, die faire Pachthöhe zu analysiseren und konnte durch die Vermittlung eines dritten Betreibers einen Betreiberwechsel hebeiführen. |